Адвокатский кабинет №40/425 Давыдовой Эльвиры Валентиновны

postheadericon Когда собственника можно заставить продать незначительную долю?

Часто квартирой на праве собственности владеют несколько человек. Причем доля некоторых собственников бывает очень маленькая. Такой собственник в квартире не проживает и готов продать её другим собственникам, обычно по завышенной цене. Возможно ли, в принудительном порядке выкупить такую долю, разъяснил Верховный Суд РФ.

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует статьей 252 Гражданского Кодекса РФ. Участники долевой собственности могут поделить ее двумя способами: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них или через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями. Обычно выделить в квартире долю невозможно.

Но если доля в квартире незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Именно эту норму и применил Верховный Суд РФ в конкретном деле, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно.

Обстоятельства дела:

Трехкомнатная квартира находится в долевой собственности сторон. Главе семьи Д. принадлежат 4/9 доли, его супруге -1/3 доли, дочери -1/9 доли. Оставшаяся 1/9 доля родственнице В., которая получила эту долю по наследству. Родственница В. в квартире никогда не проживала и не проживает, имеет место жительства по другому адресу, оплату за жилье и коммунальные услуги не производит. Ранее ответчица через представителя обращалась к истцам с предложением выкупить принадлежащую ей долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа обратиться в суд, В связи с чем, истцы полагают, что она не заинтересована в пользовании спорной квартирой. Истцы Д. оценили рыночная стоимость принадлежащей ответчику 1/9 доли в 187 000 руб. Когда В. отказалась продавать свою долю за предложенную сумму, обратились с иском суд и просили взыскать с них в пользу родственницы 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю в квартире и признать каждого из них владельцем 1/27 доли квартиры. Мотивировали тем, что выделить долю В. в натуре невозможно, ни одна из комнат в трехкомнатной квартире не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

В суде первой инстанции в иске было отказано, поскольку, по мнению суда, ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере — 187 000 руб., оснований для признания доли В.  незначительной не имелось, а утверждение Д.  о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляционный суд согласился с этой позицией.

Отменяя решения нижестоящих судов, Верховный Суд РФ (№31-КГ16-3) применил п. 4 ст. 252 ГК РФ указав, что апелляционный суд не выяснил принципиальные вопросы, а именно: может ли В. жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Апелляционный суд не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли истцы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

Верховный Суд РФ указал, что действие законоположений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

(Данная публикация носит информационный характер, содержащей сведения о судебной практике и не является юридической консультацией по конкретному делу)

Оставить комментарий