Адвокат Давыдова Э.В.

С 2016 года изменился порядок уплаты налога с продажи недвижимости. С 01 января 2016 года от оплаты налога с продажи недвижимости освобождены собственники, владеющие квартирой, пять и более лет. Новые правила уплаты налога распространяются только на объекты недвижимости, приобретенные после 01 января 2016 года. Если собственником недвижимости Вы стали до 01 января 2016 года, то для освобождения от налога с продажи достаточно владеть недвижимостью не менее трех лет. Из налоговых нововведений 2016 года есть исключения. Если Вы стали собственником квартиры по договору дарения, заключенному с близкими родственниками, получили квартиру в порядке наследования или в порядке приватизации, по договору пожизненной ренты, недвижимостью достаточно владеть на протяжении трех лет, для освобождения от уплаты налога. Такая льгота установлена п. 17.1 статьи 217 НК РФ.

Как уменьшить сумму налога, при продаже квартиры, если в собственности недвижимость менее трех лет, а с 2016 года -менее пяти лет? Одним из двух способов. Уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов (стоимости квартиры) на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. В случае, если таких документов нет или они утеряны, либо квартира приватизирована, можно уменьшить налогооблагаемую базу, с которой исчисляется налог (стоимость квартиры), применив налоговый вычет при продаже на 1 млн. руб. Использовать налоговый вычет можно только один раз в год.

Пример. Вы продаете квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет, а с 01.01.2016 г. менее 5 лет за 3 600 000 руб. Приобрели указанную квартиру за 2 000 000 руб., и можете цену покупки документально подтвердить. Налог в 13% исчисляется с 1 600 000 руб. (3 600 000 – 2 000 000). В случае отсутствия документов, подтверждающих приобретения квартиры, налог исчисляется с суммы 2 600 000 руб. (3 600 000 – 1 000 000 налоговый вычет).

Если квартира принадлежит нескольким собственникам (долевая собственность), каждый владелец доли в праве собственности на квартиру, продавший свою долю по отдельному договору купли-продажи, вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Соответствующее разъяснение было согласовано с Минфином России и доведено письмом ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ до налоговых органов и налогоплательщиков. При продаже квартиры по одному договору, налоговый вычет в 1 000 000 руб. распределяется между сособственниками пропорционально их долям.

Если Вы купили и продали квартиру в одном налоговом периоде, то можно не платить налог с продажи, а зачесть его с возвратом налогового вычета для новой квартиры. В этом случае продавец и покупатель должны совпадать.

Как определить срок владения недвижимостью? Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Поэтому срок владения квартирой на праве собственности исчисляется с даты регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Его можно увидеть в свидетельстве о регистрации права. С 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права не выдаются Росреестром, однако дату регистрации можно увидеть в выписке из ЕГРП.

Из этого правила есть исключения. Если квартира получена по наследству, то срок владения недвижимостью отсчитывается от даты смерти наследодателя. Если квартира получена в доме, построенном жилищно-строительном кооперативом, считать необходимо с даты, указанной в справке о выплате пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Если у собственника квартира больше трех лет в собственности, но меняется размер доли, доход от продажи всей квартиры, не облагается налогом. В случае, если квартира принадлежала супругам, а после раздела имущества перешла в собственность одного из супругов (письмо Минфина России от 27.06.2011 №03-04-05/7-444).

Если не вся квартира, а какая-то ее доля находилась в собственности физлица более трех лет, но размер доли данного лица изменился (например, увеличился) менее трех лет назад, то доходы от продажи гражданином этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц, поскольку переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество, т.к. независимо от изменения размера долей в праве собственности, квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет. (Письмо Минфина России от 17.02.2012 N 03-04-05/9-189).

В случае перепланировки квартиры без изменения внешних границ, если квартира принадлежала налогоплательщику более трех лет, то его доходы от продажи данной квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц (письмо ФНС России от 11.12.2012 №ЕД-4-3/21023@). Последние приведенные примеры необходимо применять с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ, о минимальном сроке владения недвижимостью с 2016 года – 5 лет или 3 года по некоторым выше названным сделкам (п. 17.1 статьи 217 НК РФ).

В случае раздела, выдела доли в натуре или других действий с объектами недвижимого имущества вносятся новые записи об объектах в ЕГРП, с новыми кадастровыми номерами. Налогоплательщик освобождается от уплаты налога с продажи при условии, что эта недвижимость находилась в его собственности в течение минимального предельного срока владения недвижимостью и более, т.е. 3 года для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 года, 5 лет — после 01.01.2016 года Моментом возникновения права собственности считается дата первоначальной государственной регистрации права собственности на исходный объект недвижимого имущества. (Письмо ФНС России от 26.07.2016 N БС-4-11/13524@).

Имеет ли смысл занижать продажную цену в договоре, чтобы снизить налог с продажи квартиры? Если цена продажи в договоре больше чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог рассчитывается по цене в договоре. Если меньше, то с кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.

При подаче декларации налог рассчитывается самостоятельно. Необходимо знать кадастровую стоимость недвижимости. Как узнать эту стоимость? Обратиться в Росреестр, заказав выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) или получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме онлайн на сайте Росреестра в разделе «Электронный услуги и сервисы» С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» по кадастровому номеру объекта/условному номеру или адресу объекта получаем информацию о кадастровой стоимости недвижимости.

С 3 августа 2016 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ. Теперь граждане обязаны сообщать об объектах недвижимости и транспорта в любой удобный для них налоговый орган,  в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими. (п.2.1 ст. 23 НК РФ). Ранее им приходилось обращаться в ИФНС по месту жительства или по месту нахождения этих объектов. Это касается порядка уплаты имущественных налогов.