Адвокат Давыдова Э.В.

Предположим, Вы купили квартиру в новостройке. При заключении договора Вас убеждал менеджер по продажам или представитель застройщика, что дом будет построен в срок и даже ранее срока, после ввода дома в эксплуатацию Вы получите ключи, подпишите передаточный акт и можете распоряжаться своей квартирой как посчитаете нужным. Но в установленный договором срок дом не построен и квартира Вам не передана. Как быть в этой ситуации дольщику?

Предлагаю несколько вариантов действий в зависимости от степени готовности дома и Ваших целей на сегодняшний момент.

Вариант №1. Дом строится, высокая степень строительной готовности, но застройщик не укладывается в сроки окончания строительства, указанные в договоре. Вы готовы подождать и получить через несколько месяцев свою квартиру, но хотите за это получить какую-нибудь денежную компенсацию. Обычно в подобных ситуациях, застройщик, понимая, что не выполнит обязательства в срок, на основании статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора, в форме дополнительного соглашения к договору. Если Вы подписываете такое дополнительное соглашение о переносе сроков строительства, то фактически соглашаетесь с новыми сроками передачи Вам квартиры. Обязать подписать такое соглашение дольщика застройщик не может даже через суд, это Ваше право, а не обязанность. Вы можете просто принять к сведению информацию о переносе сроков строительства, не подписывая дополнительное соглашение. Тогда у Вас есть основания для взыскания неустойки, предусмотренной статьей 6 указанного закона, а также иных производных требований – убытков, морального вреда и штрафа. Поскольку если Вы подписали дополнительное соглашение об изменении сроков строительства, то взыскать неустойку, которая составляет 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки за нарушение сроков передачи квартиры не сможете. Суд, отказывая в исковых требованиях укажет, что Вы согласились с переносом сроков строительства, подписав дополнительное соглашение, поэтому за этот период нет оснований для взыскания неустойки.

В целях получения неустойки дольщик направляет застройщику претензию с требованием выплатить неустойку, на которую застройщик должен ответить в течении 10 дней. Если в течении этого срока ответа не последовало, т.е. неустойку застройщик платить отказывается, у дольщика есть основания для обращения в суд. Причем, если в суде будет установлено, что застройщик необоснованно не исполнил требования дольщика о выплате неустойки, то помимо самой неустойки в пользу дольщика будет взыскан штраф в размере 50% от присужденной суммы. А также, в случае нарушения прав дольщика и компенсация морального вреда. У дольщика в результате несвоевременной передачи ему квартиры могут возникнуть убытки. Например, квартира куплена в ипотеку и до ввода дома в эксплуатацию ставка по кредиту выше, чем после ввода дома в эксплуатацию. Это разница в процентных ставках является убытками дольщика, которые можно взыскать с застройщика. Или, например, дольщик вынужден был снимать квартиру из-за нарушения сроков строительства застройщиком. В претензии, который дольщик направляет застройщику целесообразно указывать все убытки, неустойки и компенсацию морального вреда, которые желает получить дольщик.

Самый интересный вопрос: Какую сумму в результате судебных разбирательств получит дольщик с застройщика? В моей практике по данной категории дел, это суммы от 100 до 300 тыс. руб. Почему так мало? Поскольку когда посчитаете сумму неустойки, она Вас весьма впечатлит. В законе есть норма, статья 333 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой суд может по заявлению застройщика в исключительных случаях уменьшить размер неустойки, если она несоразмерна последствиям нарушенного обязательства. И суд, к сожалению, существенно уменьшает размер неустойки, не смотря на все Обзоры практики по данной категории дел Верховного Суда РФ. Что делать в этой ситуации? Если Вас не устраивает размер присужденных требований жаловаться вплоть до Верховного Суда РФ, поскольку есть шансы на благоприятный исход.

О чем свидетельствует свежее определение Верховного Суда РФ от 14 июня 2016 года по делу №80-КГ16-5. Верховный Суд РФ, отменяя решения нижестоящих судов об уменьшении размера неустойки указал, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика. Ответчиком по делу не представлены доказательства исключительности случая, при котором имеются обстоятельства, препятствующие оплате законной неустойки и позволяющие уменьшить ее размер. По мнению Верховного Суда РФ, доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, неисполнения обязательств контрагентами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Но в любом случае сумма от 100 000 руб. до 300 000 руб. будет реальным подспорьем при проведении ремонта новой квартиры.